Кога имот, придобит по време на брака, е личен?

Имот, придобит по време на брака, по правило принадлежи общо на двамата съпрузи. Той обаче може да бъде личен, ако е получен по наследство или дарение или е платен с лично имущество.

Има ли значение на чие име е имотът?

Фактът, че само единият съпруг е посочен като купувач в нотариалния акт, не определя сам по себе си дали имотът е личен или общ. Семейният кодекс свързва придобиването не с вписването, а със съвместния принос.

При законов режим на общност вещните права, придобити възмездно по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи. Съвместният принос се предполага до доказване на противното и се изразява не само в пари: грижата за децата и трудът в домакинството са равнопоставени форми.

Вписването има значение единствено за това кой е страна по сделката и кой отговаря пред продавача. За режима на собственост между съпрузите то е безразлично.

Кога имот, придобит по време на брака, е личен?

Лично е имуществото, придобито преди брака, както и полученото по време на брака по наследство или дарение. Тези две основания се доказват сравнително лесно и рядко пораждат спор.

Лични са и вещите за обикновено лично ползване, както и тези за упражняване на професия или занаят. При недвижимите имоти обаче третото основание — преобразуването на лично имущество — е това, което поражда почти всички дела.

Отделно стои хипотезата на липса на съвместен принос. Тя се предявява с отделен иск и е различна от трансформацията: тук не се твърди личен произход на средствата, а пълна липса на участие на другия съпруг.

Какво представлява частичната трансформация?

Когато имотът е платен изцяло с лично имущество, той е изцяло личен. Когато лични средства са покрили само част от цената, съответната идеална част е лична, а останалата е обща.

Съотношението се изчислява към момента на придобиването, а не към днешната пазарна стойност. Последващото поскъпване на имота не променя квотите, а само стойността на всяка от тях.

Законът поставя и едно ограничение: ако личната част е незначителна, трансформация не се признава и имотът остава изцяло общ. Кое е незначително е въпрос на преценка във всеки отделен случай и именно тук се различава подготвената от неподготвената теза.

Кой трябва да доказва произхода на средствата?

Доказателствената тежест носи този, който твърди, че имотът е личен. С Тълкувателно решение № 2 от 20 януари 2025 г. по тълк. д. № 2/2022 г. ОСГК на ВКС този въпрос е решен задължително.

Според това решение имот, придобит по време на брака и заплатен със средства от влог на единия съпруг, е съпружеска имуществена общност, освен ако съпругът — титуляр на влога, докаже трансформация или обори презумпцията за съвместен принос. Самият факт, че плащането е извършено от лична сметка, не е достатъчен.

Решаващ е произходът на самите средства по влога. Доходите от труд, от свободна професия и от стопанска дейност, получени по време на брака, не са лично имущество и не водят до трансформация, дори да са се натрупали по сметка на единия съпруг. До трансформация водят средства от продажба на лично имущество, от наследство, от дарение, както и обезщетения за неимуществени вреди.

Как се доказват средствата, предоставени от родители?

Това е най-честата и най-слабо документираната хипотеза. Необходимо е да се установи двойно обстоятелство: че дарението действително е направено и че е направено лично на единия съпруг, а не на двамата.

Банков превод с изрично основание, направен близо до датата на сделката, решава въпроса предварително и без спор. Предаване в брой без писмена следа се доказва трудно; свидетелските показания на близки са допустими, но сами по себе си са слабо доказателство.

Когато родителите са платили пряко на продавача, положението е по-благоприятно, но също изисква яснота в чия полза е направено дарението.

Какво е значението на ипотечния кредит?

Кредитът, погасяван с доходи от времето на брака, формира общ принос независимо кой е подписал договора и от чия сметка са теглени вноските. Лична остава само частта, покрита с доказано лични средства — обикновено самоучастието.

Когато част от вноските са платени след прекратяване на брака, те не променят квотите в собствеността, но пораждат парично вземане между бившите съпрузи. Това е самостоятелна претенция със собствен давностен срок.

Кога възниква съдебният спор?

Обикновено при развод или в производство по делба, но въпросът може да бъде повдигнат и по време на брака. Третата честа хипотеза е кредитор, който търси имущество за изпълнение. Какво следва тогава, е разгледано в материала продажба на съсобствен имот за чужд дълг.

За семейства със значително имущество или с предстоящо дарение от родители брачният договор е значително по-евтин от всяко дело. Той позволява да се уговори режим на разделност или да се опише произходът на средствата преди да е станало късно.