Ползването на имот прави ли Ви владелец?

На пръв поглед владение и държане не се различават: и в двата случая лицето упражнява фактическа власт върху имота. Правното им значение обаче е различно. Само владението може да доведе до придобивна давност, а обемът на защитата зависи от вида на фактическата власт.

Разликата между владение и държане

Съгласно чл. 68, ал. 1 от Закона за собствеността владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето държи лично или чрез другиго като своя. Определението съдържа два самостоятелни елемента: фактическото господство върху вещта и намерението тя да се държи като своя. Липсата на втория превръща състоянието в държане.

Владелецът не е задължително собственик. Той може да се позовава на сделка с несобственик, на порочен акт или да упражнява фактическа власт без никакво основание. Значение има отношението към вещта, а не убедеността в собственото право. Точно тук се допуска честа грешка: не се изисква лицето да има намерение тепърва да придобие имота, а да го държи като свой вече сега.

Законът облекчава доказването на това субективно отношение. Според чл. 69 ЗС се предполага, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго. Презумпцията е оборима и се обръща най-често с точно едно обстоятелство — началното основание, на което е възникнала фактическата власт.

Държането и неговите източници

Държането също е фактическа власт, но лицето не държи вещта като своя — чл. 68, ал. 2 ЗС. То признава правото на другия. Типични държатели са наемателят, заемателят по заем за послужване, пазачът по договор за влог и човекът, допуснат да живее в чужд имот със съгласието на собственика.

Договорът не е единственият възможен източник на държане. Семейното допускане до имота, търпимостта на собственика или уговорката между съсобственици водят до същия правен резултат. Съдът преценява цялата картина: защо лицето е допуснато в имота, какви права е признавало и как се е държало спрямо титуляря на правото.

Кога държането се превръща във владение

Когато фактическата власт е започнала на основание, което признава правата на собственика, тя по правило продължава на същото основание. Вътрешното решение на лицето, че отсега счита имота за свой, е правно безразлично.

Необходима е промяна, обективирана чрез явни, категорични и недвусмислени действия, които отричат правата на собственика и са доведени до неговото знание. В теорията това се означава като преобръщане на държането във владение. Дали то е настъпило, е винаги въпрос на конкретни факти и на доказване, а не на общо правило.

В практиката тежест имат действия, които собственикът не е могъл да не забележи: отказ да се плаща наем, писмено заявена претенция за собственост, недопускане до имота, разпореждане с него спрямо трети лица. Обратно — продължителното живеене, ремонтите и плащаните данъци са съвместими и с добросъвестно държане и затова рядко са достатъчни сами по себе си.

Придобивната давност — срокове и граници

Правото на собственост върху недвижим имот се придобива по давност при непрекъснато владение в продължение на десет години. При добросъвестно владение срокът е пет години, но добросъвестността има строго определено съдържание: изисква се правно основание, годно да прехвърли собствеността, и незнание за порока по чл. 70 ЗС.

Държането не поставя начало на давността. Ако е доказано, че ползването е започнало със съгласието на собственика или по договор, срокът тече едва от момента на надлежно проявената промяна. Законът допуска присъединяване на владението на праводателя към собственото — чл. 82 ЗС — което често е решаващо при наследени имоти.

Има и вещи, които не могат да бъдат придобити по давност. Според чл. 86 ЗС такива са вещите — публична държавна и публична общинска собственост. При имотите — частна държавна и частна общинска собственост давността беше спирана с последователни законови изменения в продължение на повече от петнадесет години. След решение на Конституционния съд от 24 февруари 2022 г. това спиране отпадна и от 8 март 2022 г. давността тече отново. За периодите преди и по време на спирането преценката е самостоятелна.

Защитата по чл. 75 ЗС

Владението на недвижим имот или на вещно право върху такъв, продължило непрекъснато повече от шест месеца, може да бъде защитено срещу всяко нарушение. Искът се предявява в шестмесечен срок. Законът не поставя като отделна предпоставка владението да е било спокойно и тази дума не следва да се използва като самостоятелен критерий.

Защитата е посесорна. Съдът проверява факта на владението и на нарушението, а документите за собственост се отчитат само доколкото установяват фактическата власт. Оттук следва едно последствие, което собствениците често подценяват: самоволната смяна на ключалки, ограждането или физическото отстраняване на ползвателя откриват владелческа защита срещу самия собственик.

Защитата по чл. 76 ЗС

Когато вещ е отнета чрез насилие или по скрит начин, връщането й може да бъде поискано и от държателя, не само от владелеца. Тук не се изисква фактическата власт да е продължила повече от шест месеца преди отнемането. Срокът отново е шестмесечен.

Именно тази разпоредба дава защита на наемателя или на член от семейството, който е бил изведен от имота в негово отсъствие. На този етап съдът не решава чий е имотът, а възстановява положението отпреди отнемането.

Съсобственици и сънаследници

Съсобственикът владее собствената си идеална част, но по отношение на частите на останалите положението му е различно. Тук е съществено едно разграничение, което често се пропуска.

С Тълкувателно решение № 1 от 6 август 2012 г. по тълк. д. № 1/2012 г. Общото събрание на Гражданската колегия на Върховния касационен съд прие две постановки. Първата: презумпцията на чл. 69 ЗС се прилага на общо основание в отношенията между съсобствениците, когато съсобствеността произтича от юридически факт, различен от наследяването. Втората: съсобственикът, който се позовава на придобивна давност, трябва да докаже, че е извършил действия, с които е обективирал спрямо останалите намерението да владее техните идеални части за себе си.

Практическата разлика е съществена. При съсобственост от наследяване сънаследникът, който ползва целия имот, не се ползва от презумпцията и носи пълната тежест на доказване. При съсобственост от друг източник — покупка, делба, съвместно строителство — презумпцията действа, но се счита за оборена, ако съсобственикът държи вещта като обща. Когато се спори за наследен имот, въпросът за давностното владение често се поставя и в първата фаза на делбата на наследствен имот.

Самото ползване на целия имот, извършването на ремонти или плащането на разходите не дават отговор. Те са съвместими и с добросъседско стопанисване на обща вещ.

Как се доказват владение и държане на практика

Доказването рядко се свежда до един документ. Обичайно значение имат договорите и нотариалните актове, нотариалните покани и писмените изявления между страните, свидетелските показания за начина на установяване на фактическата власт, данните за достъпа до имота и договорите с трети лица.

Нито един от тези факти не следва да се разглежда изолирано. Съдът оценява съвкупността от доказателствата, началното основание на ползването и поведението на страните във времето.

Владение и държане — практическият извод

Въпросът не е кой се намира в имота, а за кого и на какво основание упражнява фактическата власт.

Ако ползвате чужд имот, ако Ваш имот се използва от роднина, наемател или съсобственик, или ако достъпът Ви е бил ограничен, прегледът започва с четири въпроса: какво е било началното основание, как е проявено намерението, какви конкретни действия са извършени и на кои дати. Те определят дали има владение или държане, дали тече придобивна давност и кой иск е допустим.